مقاله کامل بررسی حقوقی فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

بررسی حقوقی فروش اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی

با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج اجرای آن، آشكار می شود كه اهداف وضع این مقررات، ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امكان و رفع ابهام و دفع منشاء كشمكش و تنگ كردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و كنترل قوای حاكمه نسبت به اموال و معاملات و امكان تصمیم گیری و برنامه ریزیهای ضروری برای اداره كشور بوده است.
با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند ، از بین می رود، (ماده ۷۰ قانون ثبت) و سند رسمی به عنوان یك دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات، به تحقق یك معامله و تعهد و یا تعلق مال معین به شخص خاص، دلالت می كند. ثبت اسناد و املاك همچنین راه را برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاك و اراضی، هموار می سازد.
در این میان یكی از اهداف الزامی كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول، علاوه بر اهداف مذكور در بالا، جلوگیری از سوء استفاده مالكین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مكرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن، از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور كه دیدیم مسلماً یك هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا باید حكم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند
رسمی را استنباط كرد. در راه این استنباط نه می توان یك طرفه ذهن را در مسیر اهداف مذكور ثابت كرد و نه می توان بی توجه به آن، قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یك تكنیك تفسیری مناسب عرفی، منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا، موضوع این مقاله، از حیث دامنه شمول، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است، كه وضعیت و حكم سایر معاملات مربوط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. اما موضوع این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با سند عادی نیست بلكه فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند عادی را هم در بر می گیرد.
پس از بیان مقدمه بالا، مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسی می كنیم: گفتار نخست _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ آثار فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی.
گفتار نخست:وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
اصل حاكمیت اراده كه با عبارات گوناگون در مواد قوانونی (از جمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی ) انعكاس یافته است، اقتضا می كند كه تا حد امكان هر ماهیت حقوقی را كه اراده دو طرف یك قرارداد، انشا می كند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد، مگر اینكه مانع مزبور، برخاسته از یك مصلحت نیرومند باشد كه می توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر
اراده، در تشكیل معامله مربوط به مواد مخدر، به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود. دست كشیدن از حاكمیت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست، بلكه با حدود و قلمرو مانعیت نص خاص قانونی متناسب بوده و ممكن است محدود به یك یا چند اثر حاكمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این كه آیا نص خاص مزبور، به طور مطلق حاكمیت اراده را نفی می كند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد، مقتضای اصل، شناختن اعتبار حاكمیت اراده به طور محدود و نسبت به آثاری است كه مانعیت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به آنچه در بالا ذكر شد، بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست، بلكه باید آن را معامله صحیحی شمرد كه پیش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمی، نمیتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاكم دادگستری، آشكار ساخت. برای اثبات حكم مزبور، مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.
الف : اصل صحت.
مطابق این اصل هر معامله كه به وسیله طرفین انشا می شود، باید صحیح تلقی شود مگر اینكه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور كه پشتوانه آن اصل مبنایی حاكمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده كردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن می باشد، هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینكه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری معامله ای، با دو جهت ارتباط پیدا
می كند. جهت موضوعی و جهت حكمی. در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشا شده، اثبات شود و در جهت حكمی لازم است، نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذكور را اعلام كرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه ای مورد نظر باشد، ابتدا باید اثبات گردد كه این عقد در زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشكیل عقد، تصریح كرده است كه قصد دارد در این مزرعه خشخاش بكارد، و سپس لازم است وجود نص قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده ۲۱۷ قانون مدنی كه معامله همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام كرده است)، احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر یك از دو جهت مذكور، از اصل صحت، درستی قرارداد نتیجه می شود.
در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی، فرض این است كه جهت موضوعی كه همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد، محرز است ولی از جهت حكمی برای حكم بر بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد، نیز موجود باشد، كه با بررسی مقررات موضوعه، معلوم می شود، چنین نصی وجود ندارد، بلكه از پاره ای مقررات قانونی، صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.ب : در هیچیك از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام نشده است. ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را كه باید به ثبت برسد، غیر قابل پذیرش در ادارات و محاكم اعلام كرده است. بنابراین نسبت به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است، سند معامله است، نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله، حكمی مقرر نگردیده است، و بسنده كردن قانونگذار
به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاكم و اعراض از بكار بردن اصطلاح حقوقی بطلان معامله با این كه در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا، قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر منقول می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی كردن بیع مال غیر منقول می بود، باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذكور بكار می برد كه اعراض از این اصطلاح ، به وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستمهای حقوقی كشورهای اروپایی، برخلاف حقوق ایران، صریحاً معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی، غیر معتبر اعلام شده است، مثلاً ماده ۲۱۶ قانون مدنی سویس ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی كرده است.
تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول، همچنین در حقوق سایر كشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان و لهستان)، نیز وارد گردیده است و معاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این كشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه، بیع مال غیر منقول یك عقد غیر تشریفاتی است، یعنی بدون تنظیم سند رسمی، نیز قرارداد مزبور معتبر است، ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی كه در ۱۹ دسامبر ۱۹۶۳،وضع گردیده است، به منظور اخذ مالیات، هرگونه وعده یكطرفه بیع مال غیر منقول، حق
مربوط به غیر منقول، حق كسب و پیشه، حق استیجاری، سهام بعضی از شركتهای مربوط به اموال غیر منقول را در صورتی كه در یك سند رسمی یا عادی كه ظرف ده روز ثبت شود، منعكس نگردیده باشد باطل اعلام كرده است.
به این ترتیب بین دو سیستم حقوقی ایران و فرانسه، در پیروی از اصل اعتبار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، قرابت وجود دارد و به نظر می رسد كه مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت ایران بوده است.
بنابریان هر چند عبارت در هیچیك از ادارت و محاكم پذیرفته نخواهد شد مذكور در ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك بدواً مطلق به نظر می رسد اما، بالحاظ تكنیك تفسیر مقررات قانون مدنی، باید گفت منظور از این كه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیر منقول در ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد، به قرینه مجاورت عنوان محاكم با عنوان ادارت در ماده ۴۸ مذكور، این است كه برخلاف سند رسمی، تحقق مفاد آن مشكوك و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم و بدون رسیدگی قضایی نمیتوان به وقوع مندرجات آن، پی برد، نه اینكه در دعوی مطروح علیه امضاكننده، به خواسته اعلام وقوع معامله یا محكومیت طرف به تسلیم مبیع یا ثمن، در مرجع قضایی صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تكیه بر آن و احراز انشای معامله به وسیله طرفین واجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد، وقوع آن را اعلام كند. از غیر قابل پذیرش كردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود كه نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالكانه، نظیر وثیقه قراردادن ملك موضوع سند ثبت نشده، نزد بانك برای اخذ وام
و گرفتن ثمن آن در صورت تملك آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان، سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاكم و مراجع قضایی این است كه نمی توان به صرف ارائه سند مذكور در نزد این مراجع، انتقال مالكیت مال غیر منقول را به خریدار ومالكیت فعلی او را نسبت به آن، اثبات كرد، مثلاً نم یتوان ملك مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس یا دادیار، معرفی كرد و در دعوای تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر یا غاصب برای اثبات ذیحق بودن نمی توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت سبب نمی شود كه دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن، از دادگاه، درخواست رسیدگی به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود این بوده است كه محاكم و مراجع قضایی مانند ادارات، در دعاوی كه موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد، و محاكم در مقام رسیدگی به آن نیستند، نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی كنند.
یك سند رسمی معامله غیر منقول از آن جهت به محض ارائه، وقوع معامله غیر منقول و مالكیت خریدار را اثبات می كند كه مسئول دفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده ۵۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین (ماده ۵۷ قانون ثبت اسناد و املاك ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده ۶۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) را احراز می كند؛ اما یك سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول كه برخلاف سندرسمی، هنگام تنظیم سند، اجتماع
شرایط اعتبار عقد، به وسیله یك مرجع رسمی در آن احراز نمی وشد، دادگاه با رسیدگی قضایی وجود یا عدم شرایط مذكور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می كند.به این ترتیب مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف ایشان محدود كردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در آن.
در مقام تفسیر مقررات ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك ، گاهی سند با مسند اشتباه می شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده، لی اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج در آن، استنباط می گردد. شاید منشا این اشتباه نقص عبارتی باشد كه از جهت عدم درج كلمه معاملات پس از ذكر جمله مضاف و مضاف الیه ثبت اسناد در ماده ۴۷ موجود است؛ عبارت ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاك در حقیقت باید چنین تنظیم می شد.
در نقاطی كه در اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است.
در نتیجه نبودن كلمه معاملات ممكن است به اشتباه تصور گردد كه قانونگذار كلمه سند را به خوئد و معاملات مذكور در بندهای ۱ ماده ۴۷،اطلاق كرده است. در تایید این كه قانونگذار صرفاً خواسته است دلیلیت سند عادی را به خودی خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیر منقول منتفی اعلام كند و هرگز در مقام نفی اعتبار معامله مذكور و امكان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم
اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است، باید اضافه شود كه هرگاه منظور، اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود، نباید فقط سند ثبت نشده، بلكه باید هر نوع دلیلی وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل معرفی می كرد. به همین جهت، روشن است كه هرگز نم یتوان از مقررات ماده ۴۸،استنباط كرد كه در یك دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیر منقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد كرد.
ج : ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاك كه مقرر می دارد:
دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاك به ثبت رسیده، مالك خواهد شناخت.
نیز دلالت بر بطلان معامله ای كه در دفتر املاك ثبت نشده است، ندارد. زیرا همانطور كه در مورد ماده ۴۸ بیان شد، منظور این است كه صرف ارائه یك سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالكیت خریدار مذكور در سند عادی باشد، و مادام كه این معامله و انتقال دردفتر املاك ثبت نشده است، منحصراً شخصی كه ملك به نام او در دفتر املاك ثبت است، مالك شناخته می شود، اما این امر دلالت بر این ندارد كه با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان دردفتر املاك ملك مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار، انتقال داد. افزون بر این، عبارت:
…كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده…
كه ثبت انتقال ملك را پس از انتقال ملك، ترسیم كرده است،خالی از نوعی اشعار بر امكان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاك نمی باشد.
همچنانكه هرگاه پس از ثبت ملك، دادگاه بی اعتباری ثبت ملك را احراز كند ثبت مزوبر را ابطال می كند و ثبت ملك به نام متقاضی، مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد (ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴).
د : نحوه تنظیم عبارات ماده ۷۲ و ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاك تلویحاً حكایت از اعتبار محدود سند عادی حاكی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ۷۲ در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می كند:
كلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد بود…
كه در آن قید كامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذكر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است، نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این كه معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر كامل می باشد، القا می كند. زیرا در غیر این صورت قیر كامل زاید خواهد بود در حالی كه هرگز نمی توان زیادی گویی را به قانونگذار نسبت داد.

فایل : 31 صفحه

فرمت : Word