مقاله در مورد سرقفلی

/
دانشگاه آزاد اسلامی واحد اردبیل
موضوع سمینار:
سرقفلی
تهیه و تنظیم :
سید کوروش حیدرزاده
استاد راهنما :
دکتر محمد رضایی
پاییز 94
/
فهرست مطالب
چكيده 1
مقدمه 2
فصل اول : كليات 2
گفتار اول : تعريف سرقفلي 2
گفتار دوم : 8
تعريف حق كسب وپيشه وتجارت 8
گفتار سوم : 10
تفاوت حق سرقفلي باحق كسب وپيشه وتجارت 10
فصل دوم: بررسي ماهيت حقوقي وفقهي سرقفلي 12
گفتار اول : سوابق تاريخي 12
سیر قانوني مربوط به روابط موجرو مستأجر 13
بند دوم : قانون سال 1339 14
بند سوم : قانون روابط مؤجر و مستأجرسال 1356 16
بندچهارم : قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 16
بند پنجم : قانون روابط موجرو مستأجر سال 1365 17
بند ششم : قانون روابط موجرو مستأجر سال 1376 18
گفتار دوم: وضعيت سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت ازنظرفقهي 19
بند اول : نظريات امام خميني (ره) 19
بنددوم: نظريات حضرت آيت الله خويي ( ره ) 21
بند سوم : نظر آيت الله سيد علي حسيني سيستاني 23
بند چهارم : سيد عبدالكريم موسوي اردبيلي : 24
بندپنجم : ميرزا جوادتبريزي 25
بند ششم : ديدگاه دكتر سيد مهدي مولوي شهري 25
فصل سوم : احكام سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت 26
گفتار اول: سرقفلي دررابطه مالك و مستأجر دست اول 26
گفتار دوم : سر قفلي دررابطه مستأجر اول و مستأجر دوم 28
گفتار دوم : مبلغ سرقفلي : 29
گفتار چهارم: چند نكته درباب سرقفلي : 30
فصل چهارم : دعاوي مربوط به سر قفلي وحق كسب وپيشه 31
گفتاراول: موارد پرداخت كل سرقفلي به مستأجر 31
مبحث دوم : تخليه به منظور احتياج شخصي موجر 33
مبحث سوم : تخليه محل كسب براي سكونت 33
گفتاردوم : موردي كه نصف سرقفلي اسقاط مي شود . 34
گفتار سوم: موارد اسقاطي سر قفلي 36
مبحث اول: تخليه به لحاظ تعدي وتفريط 36
مبحث دوم : تخليه به لحاظ تغيير شغل 37
مبحث سوم : تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها » 38
گفتار چهارم : گزارش كارگاه حقوقي درمورد سر قفلي 39
منابع و مؤاخذ 42
چكيده
با توجه به اهميتي كه امروزه حق سرقفلي در املاك تجاري پيدا كرده است دراين تحقيق و مورد بررسي قرارمي گيرد اين تحقيق به چهار فصل تقسيم مي شود كه درآن عناوين ذيل بررسي مي شود .
در فصل اول تعريف سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت وتفاوت اين دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهيت حقوقي وفقهي حق سر قفلي را موردبررسي قرار داده و سير تاريخي آن و آراي چند تن از فقها را درمورد سرقفلي بيان مي كند. فصل سوم به بيان احكام سر قفلي و حق كسب وپيشه وتجارت مي پردازد ودر آن به نكاتي در مورد حق سر قفلي اشاره شده فصل چهارم دعاوي مربوط به حق سرقفلي وحق كسب وپيشه رابيان مي كند وموارد اسقاط حق سر قفلي وموارد پرداخت سر قفلي را بيان مي كند ودرنهايت گزارش كارگاه حقوقي درمورد حق سر قفلي بيان شده .
مقدمه
به نظر مي رسد در اماكن تجاري در بسياري ازشغلها محل كار براي شخص اهميت زيادي دارد. به اين صورت كه وقتي شخصي مغازه اي باز مي كند بعد از يك مدت اعتباري پيدا مي كند ، مشتريهايي پيدا مي كندحق سرقفلي ناظر به همين حالت است يعني حقي كه براي صاحب مغازه در رابطه با مشتريها ومحل پيدا مي شود. زيرا اگرمستأجر محل كارش را تغيير دهد مشتريهاي خود را از دست مي دهد ومجدداً بايد از صفر شروع كند .
سر قفلي مفهومي متمايز از حق كسب وپيشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق كسب وپيشه وتجارت است نه سر قفلي. با توجه به اينكه فقها درمورد خلاف شرع بودن اين نهاد حقوقي حكمي نداده اند وقانونگذار بعداز انقلاب اين پدیده پذيرفته واغلب محاكم حتي ديوان عالي كشور هم حق كسب وپيشه وتجارت را موردحكم قرار داده اند ودرعرف تجّار هم اين مسئله پذيرفته است دراعتبار حق كسب وپيشه وتجارت ترديدي نيست .
فصل اول : كليات
گفتار اول : تعريف سرقفلي
« آقاي دكتر لنگرودي درترمينولوژي حقوق آورده اند « پولي كه مستأجر ثاني ( به معني اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستأجراول به مؤجر مالك مي دهد .»
« تعريف آقاي دكتر لنگرودي به معناي وسيع كلمه بيان شده كه علاوه بر سرقفلي به معني خاص ، شامل حق كسب وپيشه هم مي شود. ولي اين تعريف
داراي اين حسن است كه قائل به تفكيك بين سرقفلي وحق كسب وپيشه شده است .»
« حق سرقفلي « حقي است كه بازرگانان وكاسب نسبت به محل پيدا ميكند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوري مشتری وغيره ….»
« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلي چيزي است كه ازكرايه دار سراي يادكان بگيرند و آن مزد گشودن قفل است كه داخل كرايه نيست .. حق آب وگل ياحقي كه مستأجر را پيدا آيد دردكان ويا حمام ويا كاروان سرايي وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»
« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفيسي آورده است: وجهي كه ازكرايه داروخانه ودكان علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل كرايه نيست .»
ناصر رسائي نيا معتقد است « سر قفلي حقي است معنوي شامل شهرت محل تجاري وموقعيت آن وتعداد مشتريان ياخريداران اتفاقي و رهگذر كه تاجر براي تقدم در اجاره ادامه فعاليت تجاري خود در محل كار دارا مي باشد و اين نوع سر قفلي مبناي حقوقي دارد وقابل نقل وانتقال به ديگران است همچون ساير حقوق معنوي مانند اسم تجارتي ، علايم تجارتي خريد وفروش مي شود ودرروابط مالك ومستأجر سابقاً حق سرقفلي منشأ قانوني نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله مي گرديد. ليكن درقانون مالك ومستأجر كه درخرداد 1356 تصويب گرديد بجای سر قفلي از حق كسب وياپيشه وياتجارت
استفاده شده اما منظور آن مترادف قرار دادن حق سرقفلي با حق كسب وپيشه نبوده ».
« درماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 آمده است : « هر گاه مالك ، ملك تجاري خود رابه اجاره واگذار نمايد ، مي توان مبلغي را به عنوان سر قفلي ازمستأجر دريافت نمايد .
همچنين مستأجر مي توانددراثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر ومستأجر ديگربه عنوان سرقفلي دريافت كند مگرآنكه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد .
تبصره 1: چنانچه مالك سر قفلي نگرفته باشد مستأجر بادريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخيرحق مطالبه سر قفلي ازمالك را ندارد .
تبصره 2: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سر قفلي رابه مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه مستأجر مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد .»
« باتوجه به ماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 سرقفلي ناظر به املاك تجاري است. بنابراين اگرشخصي ملك غير تجاري را به اجاره بدهد مشمول مورد نيست. مگر اینکه درتشخيص ملك تجاري ملاك را تراضي طرفين بدانيم . درتشخيص اينكه ملك تجاري است يا غير تجاري سه مبنا به عنوان ملاك ومعيار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذي صلاح
قانوني مانندشهر داري ب ) تراضي طرفين عقد ، ج ) عرف .»
«دكتر كاتوزيان سر قفلي رادرمفهوم عام آن چنين تعريف مي كند « حقي است برمشتريان دائم وسرمايه تجارتخانه » وادامه مي دهند كه : « اين حق رادرفارسي «درسايه تجارت » مي توان ترجمه كرد. ولي ، سرقفلي درحقوق ايران مفهومي اين وسعت ندارد. حق سرقفلي كه قانون روابط مؤجر ومستأجر از آن به « حق كسب يا پيشه يا تجارت» تعبیر كرده : حقّي است كه به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدّم شناخته مي شود ودر عرف بازار نيز وقتي مي گويند سرقفلي مغازه اش را فروخت يعني آن را تخليه كرد وبه ديگري واگذار نمود واين مفهوم شامل انتقال سرمايه مستأجر ونام تجاري اونمي شود .»
در هر حال مبلغ يا مالي كه به عنوان سرقفلي مستأجر، به مؤجر مي دهد به موقعيت محل، كيفيت بنا وتجهيزات عين مستأجر بستگي دارد ودر نهايت مالك است كه آنرا تعيين مي كندومستأجر مي تواند آنرا قبول يا رد كند . مؤجر ملك تجاري مي تواند هنگام انعقاد قرار داد اجاره مبلغي يامالي را به عنوان سر قفلي از مستأجر دريافت كند . مستأجر نيز اگر حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد مي تواند مبلغي يا مالي از موجر ويامستاجر جديد به عنوان سرقفلي دريافت كند .
حق سر قفلي بستگي به محل مورد اجاره ونوع استفاده از آن دارد . درتعيين ميزان سرقفلي طرفين نقش اصلي دارند . دادگاه با جلب نظر كارشناس رسمي نسبت به تعيين آن اقدام ميكند البته طرفين هم مي توانند دراين موردبا يكديگر
تراضي داشته باشند. مالك مي تواند سر قفلي رانگيرد وبه عبارت ديگرحق سرقفلي ذاتاً قابل اعراض واسقاط وتوقيف وضبط و ضمان است . »
« سرقفلي حقي است كه مستاجر براي تقدم دراجاره ي محل وادامه تجارت درمحل كار خوددارد. مبناي اين حق مالي براين اساس استوار است كه موسسات تجاري اغلب اوقات درساختمان هايي تاسيس مي شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است ودر نتيجه فعاليت تاجر آن محل دراثر پيدا شدن مشتري ارزش مضاعفي پيدا مي كند پس اين ارزش رابايد سواي ارزش مادي آن ملك ومتعلق به كسي دانست كه آن را به وجود آورده است ازطرف ديگر ادامه فعاليت تاجركه آن را مي توان به هرپيشه خدماتي يا حتي توليدي نيز تسری داد تا حد زيادي مستلزم استقرار او درمكان اوليه است. اين حق به صاحب آن اجازه ميدهد ثمره فعاليت خود را از مالك يا كسي كه پس ازاوقصد اجاره محل را داردودريافت كند و همچنین اختيار تام مالك براي بيرون كردن مستاجر را ازبين مي برد .»
« عناصر گوناگوني مانند حسن شهرت ، نام تجارتي ،نوع كار ، كارداني تاجر ، سرمايه وانواع ماشين افزاز كه اعتبار خاصي رابراي يك شركت ياموسسه ايجادنموده وموجب جذب مشتريان مي شود، امروزه سرقفلي گفته مي شود . تعريف سرقفلي باتوجه به عناصر متعدد تشكيل دهنده آن وتفاوت هايي كه در انواع تجارت ومحل هاي مختلف پيدا مي كند بسيار مشكل است ولذا ، اغلب آن راتوصيف مي كنند. يكي از قضات انگليسي به نام MACNAGHTENLORD سر قفلي راچنين توصيف مي كند« سرقفلي موضوعي است كه درتوصيف بسيار ساده است ولي تعريف آن مشكل است

فایل : 51 صفحه

فرمت : Word